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房地产中介服务行业发展趋势分析

阅读 503 下载 1 大小 1.02M 总页数 28 页 2022-11-03 分享
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房地产中介服务行业发展趋势分析
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房地产中介服务行业发展趋势分析一、房地产中介特点及市场存在的问题房地产中介是一个方兴未艾的行业,特别是国家将房地产业确定为国民经济的支柱产业,出台一系列系列规范发展房地产业的政策措施,为房地产中介业的发展注入了新的生机和活力随着城乡居民住房消费的旺盛需求的持续、稳定、快速发展和城市化进程的加快.以及全面建设小康社会奋斗目标的确立这些都是为房地产中介提供了巨大和广阔的发展空间.随着房地产业的迅速发展,同时也由于人们住房的刚性需求,房地产中介与人们的生活关系愈加密切.目前中介服务机构数量较多,从二手房买卖和租赁市场状况来看,许多民众认为房地产中介是自己获得买卖和租赁房屋信息的主要来源.同时,受楼市调控政策的影响,不少购房者持币观望,再加上许多新就业人员、暂时买不起房等中低收入人群的存在,使得租赁市场火爆起来房地产中介特点房地产中介活动具有内容的服务性,房地产中介是提供各类信息、咨询、估价、代理服务的经营活动。这个行业的产品就是服务,服务的质量、水平标志着产品的质量、水平。在整个服务过程中,中介机构既不占有商品也不占有货币,主要是依靠自己的专业知识、技术、劳务等为房地产各种部门提供中介代理和相关服务。房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点。房地产中介机构在为客户提供服务时,就形成了中介人与委托人的关系,即服务和被服务的关系,这种关系不是长期的和固定的,而是就某一事项达成的一种契约关系,这种服务一旦完成,原有的契约关系也就解除,即委托服务一终止。房地产中介机构就再去与其他的委托人建立新2的服务与被服务的关系。房地产中介服务的这种特点容易引发两类问题:一是导致部分房地产中介机构忽略自身的责任,在提供短期服务的过程中以获取佣金作为唯一目的而采用欺骗、误导等手段故意损害委托方的利益;二是在中介行业竞争激烈的情况下,由于中介方与委托方通常缺乏长期合作的可能而导致委托方故意损害中介方的利益,如经纪人町能被交易双方“甩掉"导致其投入的时间和精力无法得到补偿、开发商违约导致代理商的佣金无法兑现等。当前房地产中介市场存在的问题首先,从数童上看,发展具有不平性。部分发达地区的房地产中介数量较多,而经济欠发达地区房地产中介数量则较少,与人们的房地产中介服购房需求形成了一对矛盾。其次,从发展质量来看,已有的中介服务发展不足务机构成规模的不多。由于房地产中介机构具有投资小、产效快的特点,出于利益的吸引,许多没有相关经历的投资人纷纷进入房地产中介行业,开办房地产中介机构。大多数中介机构规模较小,在所谓“阴阳合同”,是指在一次交易过程中签订两份不同的合同,达到逃避税费的目的。一些房地产中介机构为了迎合顾客逃避税费的心理,争取客户资源,引导买卖双方签订“阴阳合同”的现象相当普房地产中介服遍,其中,“阴合同”显示的是买卖双方真正交易的价格,“阳合同”务“阴阳合同”显示的是比实际价格低的虚假价格,达到少交税费的目的。“阴阳的存在合同”的存在了房地产买卖市场,表面上看,达到了帮助买卖双方逃避税费省钱的目的,但“阴合同”是不受法律保护的,一旦买卖双方发生了纠纷,只能以低价格的阳合同”为准。由于资金监管制度的不健全,房地产中介机构的资金构成除了自有资金之外,还有大批的客户的资金沉淀,主要来源于二手房买卖方房地产中介机进行交易过程中由中介机构代为保管的购房款,以及房产中介办理构挪用客户资租赁业务时产生的租金沉淀。这两方面的资金积累在一起,数量巨金大,与中介机构的自有资金混在一起,为其挪用客户资金进行投机活动提供了便利。一旦中介机构的资金链断裂,客户的利益便会遭受重大损失。受利益的刺激,“吃差价”成了许多房地产中介获取利润的手段。“吃差价”手段主要有:要求卖房者压低价格出售,对买房者高价卖通过欺诈手段出,有意隔绝买卖双方信息,从中赚取差价;用现金支付的方式低赚取差价的行价买进房屋再高价出售;在办理租赁业务时,采用向出租者支付短为期租金而向承租人收取长期租金,或者低价租赁房屋再高价租出等方式获得差价。“吃差价"的行为使得中介机构在短时期内能积累大量的资金,严重侵害了客户的权益。二、房地产中介行业发展空间1、房地产行业产业链:经纪业务从二、三级市场切入随着房地产市场的成熟,卖方市场逐步向买方市场转化,买方在市场中逐步显示出较大的话语权,推动了行业的专业化分工.房地产开发商为保持其核心竞争优势,逐渐专注于主业,把产业链上的一部分业务外包出去从整个房地产行业产业链的角度来看,房地产行业可划分为三级市场,其中一级市场为政府与房地产开发商之间的拿地市场,政府为地产行业提供土地并将土地出让给开发商,开发商则负责使用土地进行建设,完成建筑规划、设计、建造等增值服务;二级市场为开发商与消费者之间的新房交易市场,开发商将建造完成的物业销售给有需求的消费者获取收入;三级市场则为消费者之间的物业流通市场,包括二手房买卖与租赁,及一些衍生服务房地产经纪行业位于整个房地产产业链的中下游,主要切入二、三级市场为用户提供信息共享、撮合交易等增值服务,同时可依据消费者的需求对其提供金融按揭等衍生服务,并收取相应的交易佣金以获得利润.
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